当前位置:首页 >> 财经 2016.03.23 星期三
再回首云遮断归途 再回首荆棘密布

“炒股的”泪眼朦胧面对“买房的”






  

记者郭尧摄
  这个万木复苏的春天,楼市再一次让人们热血沸腾,昨天还在去库存,今天就提高了价码,再不交钱明天又要涨价了!10年来,有过多少似曾相识的情境?
  其实,10年前已经有了楼市泡沫论,唱空的、提示风险的声音从未间断,但是买不起房的人们越来越买不起,不由得抱怨为百姓说话的平民经济学家,泡沫到底什么时候破裂?
  10年前你买了一套济南市中心的学区房,不仅孩子上了好学校,5倍的房价上涨,足够你在郊区风景好的地方再置一套房,孩子出国留学、结婚的费用也都有了。
  10年前你拿同样的钱买了股票,弱弱地问一句,解套了吗?
□本报记者 王颖军
  作为二线城市的济南,百姓心目中的好地段有着一线城市房价飙升的焦灼,城郊大量的待售房又彰显着三四线城市去库存的压力。
  一系列利好政策面前,深圳等一线城市刮来的涨价风席卷济南,房子不管好卖不好卖,都在搭车涨价。为了尽快促成交易,不少房产中介甚至把深圳特有的评估价新政“搬”到济南。
  二手房大房税从9.6%降到2.5% 一平方涨三四百也划算
  “等了两年,还是卖早了,不然能多卖10万。”3月18日,做茶叶生意的冯先生和记者聊天时,语气中都是懊悔。“我在甸柳新村有一套房龄4年的二手房,210平方,做生意需要周转资金,从两年前就想卖,但看房的不多,买家的心理价位和咱差得也太远。春节前,房地产市场已经开始回暖,我让利出手了。没想到最近调控政策一下子放开了,原来不好卖的大房子迎来了春天,我这套房没有营业税,契税也下调了一半。现在卖主都涨价了,把买主省下的钱加到房价上。”
  冯先生所言非虚。近日,记者以需要一套改善型住房的名义,走访济南多家房产中介,经纪人都表示“现在买太合适了,就算卖主一平方涨三四百,也能省些钱”。在营业税、契税下调前,一套144平方米以上、5年以下的房子,需要缴纳的税是房款的9.6%,目前仅需2.5%,其中包括契税1.5%、个税1%。
  在环山路一家房产中介,经纪人正准备带记者去看附近一套160平方米的学区房,接到了店长的指令:“房主说暂时不卖了,可能是想加价。”
  经七路一家房产中介的经纪人李先生说,前几年想达成交易很难,因为收入太低,他几次想转行。老经纪人劝他留下来,多积累一些房源,手中有粮,心里不慌,房地产市场低谷期不会太长,“果然,好时候又回来了,我最近一个月已经成交了4套房,估计下一步会更好做。”一手房 “好房子”比开盘价涨了三千 五六年没卖完的搭车涨了几百
  如果说税收政策的调整利好二手房,房贷首付降到两成、公积金贷款额度提高、首套房认定按区划分等新政则不断为一手房市场“添柴”。记者所到楼盘,听到的无一例外都是“涨价”。
  因为女儿一家住在转山西路,为了方便照看外孙,赵先生夫妇计划在附近买套房。去年五一CBD财富中心开盘前,宣传的是“5万抵8万”,开盘时赵先生看好了一套每平方米14000元的户型,但由于销售情况好于预期,“5万抵8万”的优惠没有兑现,赵先生当时也就没有买。目前,不到一年的时间,赵先生看到的同一间房,单价已经涨到了17000元,这让他很是纠结:“价低的时候没买,现在买吗?如果再不出手,也可能会涨到2万元?”事实上,近期坊间关于这个地段会继续大涨的传言不少。
  住建部负责人在分析当前楼市形势时,特别强调了一二线城市与三四线两极分化的特点。在济南业内人士看来,济南应属二线城市,在某些资源稀缺地段具有一线城市房价飙升的特点,郊区大量楼盘又有三四线城市去库存的压力。
  记者在西郊一处楼盘了解到,这里自6年前开始销售,目前一期的现房还没卖完。工作日阳光明媚的上午,售楼处整齐地坐着七八位销售人员,记者是唯一的客户。销售人员介绍,这里虽然距市区较远,但自然风光优美,均价也已近万元,比春节前上调了400元左右。
还没疯 买房的多为自住 炒房的不多
  楼市再次回暖,但与前几次回暖不同的是,买房者中鲜见炒房者身影。记者注意到,身边有不少人在打听合适的房子,以改善型住房需求为主,比如原来家里住的是两室一厅,孩子与老人住一间,孩子长大了需要自己住一间;有些是家里要添二孩,需要更大的房子;还有的是需要买学区房。这些有改善性住房需求的市民,在买房时往往并不会卖掉原来的房子,客观上带动了对住房市场的总需求,对他们而言,多一套房也是一种很好的投资方式。
  虽然卖方都在调高价格,但与深圳等地房价疯涨相比,济南还相当“理性”。
  济南链家发布的数据显示,年后二手房成交持续活跃,3月1日16日带看量比2月14日-29日上涨40.2%,同期成交单量上涨16%,同期二手房买卖挂牌均价上涨6%,成交均价上涨0.04%。
  这组数据说明,业主对房价上涨的预期高了,但实际成交价并没有很大变化。
  记者离开环山路一家房产中介时,一名经纪人追记者到马路对面,只为了要一个电话号码。正是由于买卖双方的心理预期相差太大,中介想要达成交易并不容易。
  走访中,多家中介向记者传递了同一个信息:抓紧看房,定下来马上网签,4月份就得多交税了。
  中介所指为“4月1日后对房产评估价格进行更新”的传言。此前,记者已向济南市有关部门求证过这一信息,被告知是谣传,这一政策是深圳的,背景是深圳房价涨幅过快,需要重新评估价格。
  但是,当记者向经纪人表明这一信息是谣传时,他们均信誓旦旦地表示:“政策肯定是全国性的,怎么可能单独在深圳执行?济南房产大厦的大屏上就有这个信息。”
  将信将疑的记者再一次向有关部门求证,这一信息仍被证为谣传。
□本报记者 王颖军
  至少在10年前,经济学家易宪容在接受本报记者采访时,就曾提示房地产市场存在泡沫,房价会下跌。10年来,易宪容经常发布关于房地产泡沫的言论,预言“房地产市场将发生根本性转变”、“2016年中国将爆发房地产危机”。
  易宪容被称为“房地产平民代言人”,但房地产业一路高歌猛进的事实,让他的“粉丝”很郁闷——总是等着房价下跌,却发现越来越买不起了。
市场分析 敢不敢想房价上涨30年?
  中国房地产市场化走过了18个春秋,至少从10多年前,关于楼市是否存在泡沫的争论就没有停歇过。在二线城市济南,目前住房均价近万元,有无泡沫也无定论。
  假设是泡沫,一定会有破灭的那一天,是马上就破还是很多年以后?坚持不买房,等着泡沫破灭后遍地白菜价的好房?
  日本、美国、中国香港都经历过楼市泡沫的破灭。日本1991年楼市崩盘,最大跌幅70%,但在此之前房价已经涨了30多年,主要城市地价上涨56倍;美国1890-2013年长达123年的历史中,下跌的年头是28年,上涨的年头是95年,房价年平均增长率为3%,超过通胀率;中国香港自1997年亚洲金融风暴到2003年SARS危机期间房价暴跌,但1997年之前的17年间,房价涨幅有8-9倍,2003年之后房价一路上涨至今,目前均价每平方米9万元,早已超过了1997年的高点。
  由此可见,房地产市场在全球都是涨多跌少。与美国、日本不同,“有房才有家”的情结让中国人对买房更多了一些热情,中国社会保障不如发达国家,投资品种更是匮乏,人们大多通过买房实现财富的保值增值。
  深圳房价一年间56%的涨幅,则主要依靠加杠杆实现,与去年股市“杠杆上的牛市”类似,大量炒房者活跃在这个市场,已经引起相关部门的高度重视。近期李嘉诚也表示,除了深圳,内地一二线城市并不存在房地产泡沫,价格是市场需求的真实体现。
谁在支撑 二孩政策加码人口红利
  “等一等,等房价降一点再买。”10多年来,不少人有这样的心态,但房价不等人,一路高歌猛进。搜房网针对济南二手房市场的追踪调查显示,2000年,市中心最高的房价不过每平方米2000元,此后,2008年均价5000元,全球性金融危机没有挡住房价上涨的步伐,2010年均价7000元,2014年均价过万元,最新的数据是今年3月中旬,均价11069元。
  济南多位地产业内人士分析,与发达国家相比,支撑中国房地产市场一个最为重要的因素是人口红利,城市人口有改善居住环境的需求,农村人口正大量涌入城市,中国城镇化率目前只有56%,未来还有很大的提升空间。放开二孩,则是对人口红利的加码,前些年小户型热销将逐渐转向中、大户型更受青睐,可以有效消化房地产库存。
  和众汇富首席分析师李鹏说,经过这么多年的上涨,房子已经不是很好的投资品了,但追涨的心态仍然刺激着人们,而且,与普通人对股市难以把控相比,买房的技术门槛要小得多,只要不是遇上黑心开发商上当受骗,一般能保值增值,还能传给后代。
  济南一位地产开发商则告诉记者,即便前些年地产行业最低迷的时候,他也不敢明目张胆地降价,因为担心老业主会闹事。“从大处来说,房地产业以及相关行业对GDP的贡献、对带动就业的意义,人人皆知,目前经济增速放缓,结构调整处于换档期,需要房地产业的平稳运行。”
□本报记者 王颖军
  “楼市几乎没有什么调整,股市却是跌多涨少,十年来,楼市不知道把股市甩了几条街。”当房价又一次步入上升轨道,李宏的心又一次被刺痛了。他不由得又一次陷入遐想:假如10年前没有一头扎进股市,而是买房炒房,他也能像老同学马晓辉一样,拥有上千万元的不动产,而不是一堆跌得一塌糊涂的股票。
两种路径 一个不动产上千万,一个股票市值50万
  李宏和马晓辉是十几年前的大学同学,毕业后两个人都留在济南工作。李宏从小在济南长大,父母早已为他准备了婚房,国企的工作既体面又轻松。马晓辉是贵州人,大学毕业时家里还没有脱贫,他在济南找了一份民企的工作,收入待遇都远不如李宏。
  大学刚毕业那两年,每每同学聚会,李宏在马晓辉面前总是难掩优越感。2006年,股市一路上扬,到证券公司开户的人们排起长队。有了一些积蓄的李宏也一头扎进股市,他想,那些大爷大妈们闭着眼买股都赚钱,而他乃经济系科班出身,肯定能赚大钱。当时,楼市也处于上升期,隔几天一打听开发商就涨一两百块钱,租房住的马晓辉咬咬牙,决定把工作后省吃俭用的积蓄作为买房首付,再从银行贷款。
  2007年10月,股市一路涨到6124点,李宏15万元的启动资金已经变成30万元。马晓辉背负着房奴的压力,闲暇时在济南一些老小区转悠,打听哪里有要出售的学区房。
  2008年之后,股市一落千丈,李宏15万元的启动资金又变成了10万元,不服输的他把更多的工资收入投进股市,每天晚上都研究盘面、上市公司报表到深夜,虽然也悟出了不少门道,但总是遇上股市“黑天鹅”,这么多年算下来,李宏把自己和老婆生活节余的工资全部投进股市,目前股票市值不到50万元,本金还没有回来,更别提跑赢这10年的通胀。
  同样是2008年,马晓辉没有急着还清房贷,而是利用房地产调整期、房贷利率大幅度打折,再购入一套学区房。2010年之后,他卖掉已经翻了一番的第一套房,又贷款买入3套学区房。如今,一套经五路小学学区房的单价涨到2.4万元,胜利大街小学学区房的单价也在2万元左右,至少又翻了一番。在马晓辉看来,他手里的学区房资源稀缺,上涨空间还挺大,现在出租的收入还贷款还有盈余,并不急于出手。在济南工作12年,坐拥价值上千万元的4套房产,马晓辉在老同学李宏面前再没有自卑感。
  老同学再聚会,李宏唱了一首老歌《再回首》,很贴切地表达了他炒股的心路历程:“再回首云遮断归途,再回首荆棘密布……泪眼朦胧……”
也是心酸 “卖房贴补股市亏空”
  与李宏相比,年近七十的张先生投资经历更是心酸。他退休前从事会计工作,思维敏捷,精于计算。退休后迷上K线图,感觉找到了新的精神寄托。
  “起初我想,每天都有那么多股票涨停,股市不就是个捡钱的地方吗?”炒股十年,张先生的想法完全改变了,“现在终于理解了股市谚语——七亏两平一赚,虽然经常有阶段性盈利,但总体算下来,亏了不少。家里有两套房,一套自住,另一套5年前卖了150万,咱当时在股市亏了钱,不服输啊,一心想赚回来,把卖房的钱也全砸到股市,原来的亏空不仅没填上,这卖房的钱又亏掉3成。”
  统计机构尚未做过股市投资者10年盈亏调查,但记者走访多位投资者了解到,像张先生一样以房产投资反哺股市投资的还真不少,他们都有“不服输”的精神,认为自己既然已经投入那么多精力、金钱,怎能在亏本的状态放弃?炒股成了他们心中解不开的结,因为亏损常常被家人指责,他们不愿向别人提及自己在炒股,甚至以此为耻。(应被采访人要求,李宏、马晓辉为化名)采访后记
买房?炒股?这个问题又来了
  买房和炒股是最具普遍意义的大众投资。10年回望,买房的几乎无一亏损,炒股的十之八九亏损或持平。但在2006年、2007年、2009年、2015年,股市都有过长时间的单边上涨,财富效应引得人们纷纷涌入。2016年,买房?炒股?这个问题又来了。
  经过18年的上涨,投资楼市已经不是最好的时代;经过2015年下半年以来的几场“血洗”,投资股市也已经不是最坏的时代。伴随着大地回春,股市近日也春意盎然,再次站上3000点。
  在投资楼市或是股市之前,不妨先问自己两个问题:盈利目标是什么?这个目标的实现期限是多长?有一个普遍的现象,人们在买房时从未指望它第二天就升值,或许一套房是一辈子的投资;买股则不同,每天眼巴巴盼着它涨,打听各类消息,追涨杀跌,赌性十足。
  单纯作为投资品而言,股市更适合“技术派”。中国的股市并不成熟,管理层也处在“试错”阶段,比如短命的融断机制。一个散户,如果你不能练就应对各种突发事件的十八般武艺,想在股市中长期获利并不容易。之所以有许多人仍然愿意留在股市,或许它满足了人们不同的需求,比如把研究股市当作一种兴趣爱好,从而与中国经济、全球经济同呼吸共命运;比如在股海搏击中学会顺势而为,既有钱赚又参悟人生哲学;比如有少数人在与庄家的博弈中达到出神入化的境界,牛市熊市都游刃有余……
  说到底,无论做什么投资,都应拒绝赌性,多些勤奋。(王颖军)

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